每100宗房屋贷款申请，获银行批准的还不到40宗！随着银行收紧融资条件，加上市场传出国家银行明年可能升息，大马购屋者恐怕越来越难买到房子，2027年的住宅市场也可能面对更大挑战。
大马仲量联行（JLL Malaysia）董事经理邓文安指出，今年9月的房贷批准率已降至38.36%，明显低于2022年至2025年维持在40%至41%的水平，反映银行在审核购屋贷款时更加谨慎。
他在2026年第三季房地产市场汇报会上表示，由于大部分国人依靠银行贷款购屋，一旦国家银行调高隔夜政策利率（OPR），借贷成本可能增加，进一步影响购屋能力。不过，明年是否升息，目前仍只是市场猜测。
邓文安认为，融资困难不一定代表申请者没有偿还能力。部分自雇人士及零工经济工作者，虽然收入不低，却因为缺乏固定薪水单或正式收入证明，难以符合传统银行的贷款条件。他建议这类购屋者考虑政府推出的房屋信贷担保计划（SJKP），寻找其他融资途径。
贷款难批，也逐渐改变购屋者的选择。吉隆坡今年第二季住宅交易量按季增加7.9%，交易总值却略微下降，反映市场需求正倾向价格较低、负担能力较高的住宅。雪兰莪住宅交易量及总值虽然双双回升，但仍创下过去4年同期最弱表现；槟城则持续低迷，交易活动处于近5年低位。
另一方面，吉隆坡市中心部分高端服务式公寓，却面对另一种困境。仲量联行执行董事邓顺慈指出，不少发展商过去主要瞄准外国买家，推出价格高昂的服务式公寓，如今部分项目出现高空置率，导致银行对相关产业的投资价值越来越谨慎。
她说，一些空置单位转而通过Airbnb等平台进行短期出租，但长期入住需求有限，加上市中心短租活动缺乏足够监管，使银行更加担心有关项目的长期收益。如果发展商继续大量推出类似项目，恐怕进一步加剧特定地区的供应过剩问题。
不过，邓文安强调，不能因为部分高端公寓供应过剩，就认定整个大马住宅市场都面对相同问题。目前已有一些中小型发展商暂缓推出新项目，准备观察2027年的市场走势。即使政府提供首购族印花税豁免等措施，银行是否愿意批准贷款，以及市场能否提供符合一般购屋者预算的住宅，仍是关键。
除了住宅市场，仲量联行也关注我国数据中心及工业产业的发展。随着人工智能（AI）及云端运算需求增加，大马数据中心投资持续活跃，但电力和水资源能否跟上发展，已成为必须面对的问题。
仲量联行资本市场及数据中心高级董事翁问凯指出，目前数据中心需求仍然强劲，但政府审批新项目时，必须同时考虑电力、水源、可再生能源及周边社区所承受的影响。
工业与物流董事叶孙恒则指出，电力供应限制也开始影响柔佛吸引高增值制造业投资的能力，尤其是半导体及电气与电子领域。即使这些工厂的用电量通常低于数据中心，稳定供电仍是投资者决定是否设厂的重要考量。
对大马房地产市场而言，未来的挑战已不只是有没有人愿意买房，也包括银行是否愿意借钱，以及市场能否提供真正符合国人负担能力的住宅。
