一名大马屋主近日在网上分享房贷资料后，引起不少首次买屋者讨论。她指自己的房价约21万8000令吉，但银行应用程式却显示未偿还余额高达81万8122令吉13仙，金额差距让人看了相当震惊。
从她公开的资料来看，另一个让人疑惑的地方，是本金余额显示为14万3641令吉。与此同时，她目前每月已缴付约400至500令吉，但房屋仍处于兴建阶段，因此不少网民提醒，相关金额未必代表她已经真正欠下超过80万令吉。
一般来说，若购买的是兴建中的房屋，银行通常不会一次过把全部贷款金额支付给发展商，而是根据工程进度分阶段发放贷款。若房价是21万8000令吉，而工程只完成约六七成，银行目前可能只发放约14万令吉给发展商，这也可能解释为何银行系统显示的本金余额是14万3641令吉。
这种做法一般称为分阶段付款或渐进式付款。换句话说，发展商按照工程进度向银行索款，银行再依照完成阶段逐步放款。屋主看到的本金数字，可能只是银行至今已经发放的金额，而不是房屋价格突然改变。
许多首次置业者容易误会的是，在房屋还未建好之前，每月缴付的数百令吉，可能只是渐进式利息或渐进式盈利，并不一定是在真正扣减本金。也就是说，银行发放给发展商的金额越多，买家需要缴付的阶段性利息或盈利也可能随之增加。
因此，若屋主目前每月只付400至500令吉，这通常还不是房屋建好后的完整月供。待房屋竣工、银行全额发放贷款后，供款才可能转为正式月供，金额或会提高至约1000至1300令吉，实际数额则取决于贷款金额、利率、年限及合约条件。
至于最引起关注的81万8122令吉13仙，不少网民认为，这可能与伊斯兰房屋融资结构有关。在部分伊斯兰融资安排下，银行系统显示的金额，可能包含整个融资期内的最高销售价或最高合约金额，并按合约中的封顶盈利率计算。
这并不一定代表屋主最终必须实际缴付81万多令吉。若融资采用伊斯兰金融结构，实际应付金额可能会因为“ibra’”回扣而降低，尤其是在实际盈利率低于封顶率，或客户提前结清融资的情况下。
换言之，银行应用程式里看到的“未偿还余额”，未必等同于今天要还清贷款时的实际结清金额。若屋主想知道真正欠款，应直接向银行索取详细分解，包括当前本金余额、已发放贷款金额、当前缴款性质、封顶盈利率，以及若今天结清所需支付的实际金额。
另一个值得注意的情况，是额外还款未必会自动扣减本金。有些银行可能会把额外缴款视为未来供期的预付款，而不是直接用来降低本金。若屋主想提前减少本金，最好先向银行确认正确操作方式，避免钱缴了却没有达到预期效果。
对首次买屋者来说，房贷文件、银行应用程式数字及伊斯兰融资合约内容，确实容易造成混淆。尤其是在房屋仍未竣工时，系统显示的本金、阶段性利息、最高合约金额及实际结清金额，可能是不同概念，不能只看一个数字就下判断。
最稳妥的做法，是要求银行清楚列明几项资料：房屋总融资额、目前已发放给发展商的金额、现阶段缴款是否只属利息或盈利、何时开始正式月供，以及应用程式显示的高额余额是否包含封顶盈利率计算。只有把这些数字拆开来看，才不会被表面金额吓坏。
