可负担房屋议题表面看似美好，但其背后隐藏的结构性问题值得我们深思。的确，推出售价亲民的房屋，能帮助更多人实现“居者有其屋”，进而促进社会稳定、拉近贫富差距。然而，现实却越来越清楚地显示，即使市场上有再多的可负担房屋，首购族仍然难以跨出拥有第一间房的门槛。
关键问题已从“房价”转向“支付能力”
中低收入群体面对的挑战，早已不只是房屋价格，而是更根本的“支付能力”：他们的收入水平不高且不稳定、储蓄不足、缺乏足够的信贷记录，使得申请贷款困难重重。在传统银行眼中，这些购房者的还款能力普遍令人担忧。
此外，与私人发展商不同，政府推出的可负担房屋往往没有折扣、回扣或促销优惠。以一间售价30万令吉的房屋为例，购房者需自掏腰包支付3万令吉作为10%首付，对于本就财务紧绷的家庭来说，这几乎是遥不可及的数字。
SJKP：解一时之困，却带来长远负担
为了解决首购族贷款难题，政府推出了房屋信贷担保计划（SJKP），提供100%贷款。不否认，这项机制成功帮助许多低收入者（尤其是B40群体）取得房贷，但这也让他们陷入高利率、高月供的压力漩涡。
与一般房贷3.9%至4.35%的利率相比，SJKP贷款利率高达4.65%至5.5%。以贷款30万、35年期计算，两者的月供差距超过200令吉，累计总利息差距可达近10万令吉。此外，因贷款额高，所需购买的贷款保险（如MRTA或MRTT）保费也更昂贵。
当房贷成为家庭最大的固定开销时，一旦遇上收入骤减、意外医疗支出或其他突发事件，就可能引发违约风险。而且，这类房屋10年内不得转售，也就意味著屋主短期内无法透过变现来应对危机，进而陷入“被房子困住”的风险。
我们是否正走在一条错的政策路径？
当可负担房屋成为政策亮点，各方似乎都得到了“成果”：发展商完成项目、银行批出贷款、政府推动政绩。但对购房者而言，这笔长期且沉重的财务承诺，是否真正带来了稳定的生活？或者，只是将他们带往另一种财务风险深渊？
我们必须跳脱“一刀切”的思维，重新检视现行政策是否真正回应了目标群体的需求。不是只提供“一个屋顶”，而是提供“一个能撑得起的家”。
“先租后买”或可成为可负担房屋的新方向
一个值得深入探讨的替代方案是“可负担房屋 + 先租后买（Rent-to-Own, RTO）”模式。这种机制给予申请者时间与空间，先以合理租金入住，并设定为期5年的“成长阶段”考核。例如：
- 期间必须展现收入增长与稳定性；
- 保持良好的还贷或信用记录；
- 参与基本财务规划课程等。
若申请者在5年内达到设定KPI，所缴租金可折抵首付，正式转换为屋主身份。若无法达标，则可继续租住，或退出计划，所缴租金视为居住成本，不需承担日后贷款风险。
这种方式既降低了短期财务压力，又保留了长期取得房产的机会，同时减少违约风险和“负资产”陷阱。
结语：从“买得到”走向“住得起”与“撑得住”
房屋是多数人一生中最重大的投资之一。当前“可负担房屋 + SJKP”模式在短期内确实解了部分人的燃眉之急，但其背后潜藏的利率风险、财务负担与流动性困境，不容忽视。
我们应从“让更多人买到房”转向“让更多人住得起房、撑得起生活”，推动更弹性、以人为本、风险可控的住房支持体系。唯有如此，我们才能真正建立一个公平、安全且可持续的居住社会。