DSR，全名为 Debt Service Ratio（债务偿还比率），是银行评估借款人还款能力的关键指标，反映一个人每月收入中有多少比例已用于偿还贷款。其计算方式为：每月贷款总偿还额除以每月总收入，再乘以100%。
例如，一名月薪 RM 5,700 的上班族，现有车贷和信用卡分期等月供 RM 2,200，若再申请房贷，预计月供为 RM 2,600，则总月供为 RM 4,800，DSR 达 84%。虽然勉强还能负担，但一旦遇到突发开销，偿还能力将承压。
多数银行将 DSR 控制在 60%-65% 范围内。虽有部分银行可接受更高 DSR（如 70%-85%），但通常仅限于月入 RM 10,000 以上的高收入群体。中等收入者若已背负较多贷款，贷款申请往往难以通过。
这类情况在年轻人中并不罕见。许多人历经多年才存到头期款，却因DSR偏高，贷款遭拒。银行并不单凭是否有购房资金来决定贷款，而是依据还款能力做评估，而 DSR 正是他们的重要参考标准。
若希望提高房贷通过率，可以从以下几方面着手：
- 减少现有债务
优先清偿“月供型负债”如车贷、个人贷款、信用卡分期等。比如月供 RM 1,500、剩余 4 个月的贷款，可一次性还清 RM 6,000，即可释放出 RM 200,000–300,000 的潜在房贷额度。 - 优化信用卡状况
未使用的信用卡额度依然可能被计入负债评估。减少卡片数量与额度有助于优化信贷评分。若每月使用信用卡并准时清还，反而能展现良好还款习惯，对评估有利。 - 提交更多财务资产证明
除工资单外，可附上定期存款、公积金结余、股票等资产证明。虽然不直接影响 DSR，但能提升整体财务形象，增强银行对借款人还款能力的信心。 - 考虑联名贷款（Joint Loan）
与配偶或父母联名贷款可提升总收入水平，降低 DSR。但联名者的债务也会被计入，若对方负担较高，反而可能拉高整体DSR，须谨慎评估。 - 了解 HNWI（高净值人士）贷款
银行对资产达 RM 3,000,000 以上的高净值客户另有评估机制，DSR 并非主要考量，而是依据个人整体“身家”决定贷款能力。此类方案门槛高，一般年轻人难以适用，但可作为未来财务规划的参考。
DSR 本质上是一场现金流的管理游戏。贷款能否获批，关键不在于购房的意愿，而是银行能否确信你具备持续还款的能力。理解并配合银行的规则，适当调整自身财务结构，是实现买房目标的第一步。