马来西亚房地产市场今年上半年急速降温，交易量骤跌，最受首购族青睐、售价介于30万至50万令吉的中低价房产，因银行收紧房贷，贷款拒绝率飙升至16%至30%，直接击碎大批年轻人购屋梦。整体销售率更是从去年同期的55%暴跌至24%，市场热度几乎腰斩。
发展商陷入“三重困境”
发展商同样承受巨大压力。竣工但卖不出的单位堆积如山，新项目推盘节奏被迫放缓。末端融资受阻、购屋需求疲软，以及土著配额迟迟未获释放，成为压在业者肩上的“三座大山”。在资金回笼放缓与买气低迷的情况下，许多发展商只能选择观望，避免贸然推盘。
换言之，房市正陷入“卖不动、贷不到”的双重困境。如果信贷环境持续紧缩，即使房价更趋“亲民”，也难以带动成交量回升。
REHDA调查结果揭示困境
根据大马房地产发展商会（REHDA）最新产业调查：
- 137名受访发展商中，32%坦言销售下滑，其中一半跌幅超过20%。
- 187家会员企业中，仅36%在上半年推盘，总量从2024年下半年的1万7404个单位骤降至1万2938个，按年减少26%。
- 售出单位仅3125个，远低于2024年下半年的9487个。
- 52%发展商手上有滞销单位，主要集中在售价100万令吉以上（24%）及50万至60万令吉区间（22%）。滞销类型以服务式公寓最多，其次是两至三层和单层排屋。
融资瓶颈与成本高涨
融资难度加剧，71%发展商表示买家因收入不足、财务文件不全或信用不良而被拒贷。其中30万至50万令吉价位的房产拒贷率最高，达到16%至30%，首购族成为最大受害者。
与此同时，74%发展商直言成本持续上涨，近半数涨幅在3%至6%。59%表示面临建材与劳工双重挑战，包括建材价格高企、供应不足，以及劳工薪资上涨和技能短缺，导致工程进度放缓。
再加上整体经济环境低迷，约半数发展商被迫冻结招聘、延迟推盘，以减轻营运压力。更雪上加霜的是，62%发展商预计销售与服务税（SST）扩征将推高成本，其中131名受访者认为整体建筑成本将增加至少3%；73%发展商预期未来房价会被迫上调3%至5%。
下半年展望
展望2025年下半年，41%发展商计划推出新项目，总量超过2万4000个单位，包括7608个有地住宅及1万6819个分层住宅，售价以30万至70万令吉区间为主。多数发展商预估，新项目推出3个月后的销售率仍低于25%，但6个月后有望回升至25%至50%。
REHDA主席拿督何汉生指出，尽管部分发展商对2026年上半年仍抱有乐观预期，但随着SST扩征影响逐步浮现，市场信心势必受到削弱。他强调：“无论前景如何，发展商都会维持谨慎态度。”
2025上半年销售表现数据
- 无变化：40%
- 更好：28%
- 更差：32%（其中50%的跌幅超过20%）
住宅推盘与销售：
- 推出单位：2024下半年1万7404个 → 2025上半年1万2938个
- 售出单位：2024下半年9487个 → 2025上半年3125个
整体而言，大马房市正处于冰火两重天的考验：一边是购屋族被拒贷的无奈，一边是发展商卖不动的焦虑。信贷紧缩与成本上扬叠加，使市场复苏之路充满不确定性。
